新營區李先生問：我的房子經法院強制執行拍賣，由王先生得標並領得權利移轉證書取得所有權，但因本人在法院查封之前，即已將該建築物出租給他人，並於訂立時即將租賃物交付承租人使用迄今，此情經載明於拍賣公告內，故執行法院並未將該建築物點交給拍定人王先生。最近王先生到法院提告主張其因無法使用、收益該建築物造成損害，向我索賠損失，請問有理由嗎？答：王先生從拍賣法院標得李先生的房子，王李兩人間的法律關係應解釋為買賣關係。李先生在法院拍賣之前，即已將建築物出租他人，在拍賣之後承租人得對拍定人王先生主張繼續原有的租賃關係，此為「買賣不破租賃」原則，惟民法為阻止惡意所有人妨礙拍定人（買受人）的使用、收益買賣標的物，規定僅限於租期五年內且經公證的租約書，承租人始得向拍定的新所有人主張租賃契約。出賣人負有交付買賣標的物於買受人的義務，惟標的物的收益權屬於何方，應以標的物是否交付為斷，與所有權是否移轉無關。出賣人在未交付之前繼續占有該物，僅屬債務不履行而已，並非無權占有或侵權行為，而買受人既無使用、收益權，亦無利益受損害可言。李先生於拍賣前已將建築物出租他人，李先生為建築物的占有人，在拍賣後王先生雖然取得建築物所有權，且李先生雖負交付義務，但因該建築物尚未交付，所以李先生並非無權占有或有侵權行為，此亦為法院拍賣公告註明拍定後不點交的原因，因此，王先生不得對李先生請求給付損害金。（作者╱財團法人犯罪被害人保護協會監察人林瑞成）
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